피의사실

피의자는 부동산을 168,160,000원에 매수하였으며, 피해자는 이 사건 부동산에 대해 전세계약을 한 사람이다. 피의자는 매수인을 만나 매매계약을 진행하면서 특약사항에 ‘임대차 보증금 219,000,000원에서 매매대금 172,000,000원을 뺀 차액 47,000,000원을 매수인에게 현금으로 지급하고 영스증을 받음’ 이라고 기재하고, ‘전세보증금에 대하여 매수인이 포괄승계 하기로 한다라고 기재, ’ 매수인은 매도인의 임대차계약 및 임대차보증금 반환채무 등 전부를 포괄승계하리고 한다‘라고 기재한 후, 이 사건 부동산에 대해 172,000,000원에 매매계약을 체결한 후, 피해자에게 연락하여 “보증금 차액 47,000,000원을 새로운 매수인에게 지급하였다” 라고 고지 하였습니다.

당시 위 부동산에는 피해자가 전세보증금 219,000,000원을 조건으로 거주하고 있었으므로, 피의자는 전세계약 종료전에 이 사건 부동산을 매도할 경우 임차인에게 매매사항에 대한 내용을 고지해야 하며, 임차인이 임대차계약 승계를 거부하지 않는 경우 임차보증금 차액을 새 임대인에게 승계하거나, 임차인이 임대차계약 승계를 거부하고 임대차계약을 해지하는 경우 임차인에게 전세보증금을 반환하여야 합니다.

그러나 피의자는 피해자에게“ 보증금 차액 47,000,000원을 새로운 매수인에게 지급하였다”라고 말한 것은 거짓말이었고, 새 임대인에게 보증금 차액을 현금으로 지급한 사실도 없었으며, 피의자는 이미 피해자로부터 받은 전세보증금을 개인채무를 갚는 등, 모두 소진한 상태였습니다.단지, 개인회생 중인 피의자는 피해자에게 보증금을 반환하지 못한다는 것을 미리 예견하고서 보증금 반환채무를 면할 목적으로 이 사건 부동산의 명의를 허위 임대인으로 변경하는 매매계약을 하였던 것입니다. 이로써 피의자는 피해자에게 전세보증금 차액을 새 임대인에게 정상적으로 승계한것처럼 거짓으로 고지함으로써 피해자로 하여금 임대차계약 승계 거부를 할 수 없게하여 전세보증금 상당의 재산상 이익을 취득 하였습니다.

   법무법인 이루의 대응 및 처분

피의자와 새로운 임대인 간의 부동산 매매계약은 정상적으로 이행되었으며 임대인 지위를 승계하여 피해자에게 보증금 전액에 대한 반환채무를 부담하게 된 상황이므로, 피의자가 거짓으로 고지한 부분을 기망행위라고 단정하기 어려우며, 새로운 임대인에게 보증금 반환을 요구하면 되는 것이므로 피해자에게 금전적인 피해가 발생하였다고 보기도 어렵다고 주장하였습니다. 위 관련 판례 취지와 같이 피해자는 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로서 종전 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 바, 이런 상황이라면 피해자는 피의자 또는 새로인 임대인 중 누구에게든 보증금 반환을 청구할 수 있는 위치에 있는 것이므로, 결과적으로 피해자에게 피해가 발생하였다고 단정하기도 어렵습니다. 본 사건과 같은 내용(임대인 지위승계를 하지 못하게 기망한 점)으로 사기죄가 인정된 선례는 없는 것으로 확인되며, 피의자의 사기 혐의가 인정될 만한 증거가 없다고 주장하였고, 그 결과 피의자 혐의 증거 불충분하여 불기소 처분을 받을 수 있었습니다.

    불기소처분 불송치결정서